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大前海出了一个爆款红盘。 昨天，润峯云上府开放展示中心和样板间，吸引了大批意向客户到访，现场气氛非常火爆，每个角落都挤满了人，样板房前更是排起了长队。 如此人潮汹涌的热闹景象，在今年的深圳楼市，还是第一次出现，这无疑让润峯云上府成为了深圳刚需盘的人气TOP1。 项目开放现场人气火爆 为什么润峯云上府备受追捧？和几个因素密切相关： 1、项目位于大前海一级辐射圈，同时邻近11号线桥头站+12号线（在建）桥头西站，比沙井通勤前海、南山、福田，还近3个地铁站。2、一街之隔就是学校，旁边就是文体中心和足球公园，配套非常丰富。3、由金地和华润联袂打造，品质过硬，户型出色，约98平的3房，完全满足三代同堂所需。4、更关键的是，项目限价红利明显，精装单价不超5万，和附近二手房有接近2万/平的倒挂空间，首付最低万就能上车。5、据淘哥预估，润峯云上府所在区域产业潜力强大，是大前海增量空间的重要承载地，未来估值大概率能看齐现在的北站、红山，去到10万/平左右。 综合来看，润峯云上府是深圳今年最值得打新的网红盘之一，是刚需置业的大机会，各位朋友一定要好好把握。 01. 最高倒挂2万/平？ 限价优势明显 作为去年出让的限价地块，润峯云上府最高毛坯限价4.57万/平，加上精装也不超过5万/平，价格优势很大。 首先，有倒挂空间。 润峯云上府附近二手房实际挂牌价大致在7万/平，中粮凤凰里实际成交价已经到了6万+/平，对比之下，润峯云上府最高有约2万/平的倒挂空间，红利明显。 其次，比更近中心的沙井便宜。 润峯云上府位于大前海的福永片区，近11号线桥头站，注意这个位置，比近几年日光盘频出的沙井还近深圳中心，同样是地铁通勤前海、福田CBD，可比沙井节省3站时间。 但是，沙井今年计划入市的新盘基本在5.2-5.75万/平，比毛坯限价4.57万/平的润峯云上府明显高出一截。 润峯云上府比沙井更近南山、福田 再次，比同为刚需热土的光明、龙华便宜。 光明除个别楼盘限价不到5万/平，大部分楼盘都在5-5.2万/平，龙华更不用说，连观澜都接近6万+/平了。 而润峯云上府拥有大前海概念，在置业倾向和置业热度上，比同为刚需集中地的光明、龙华更占优势，价格却相对更低，非常难得。 最后，供应稀缺。 润峯云上府所在区域，上一次有新盘入市，还是年，而且不止新盘供应稀缺，二手房也非常惜售，片区挂牌量仅有20多套，可谓“一房难求”。 截图自链家 从以上四个维度来看，润峯云上府限价红利明显、二手流通竞争小、因供应稀缺积累的购买需求庞大，非常具有成为热销网红盘的潜力。 02. 比沙井更近前海湾的福永 优质物业未来估值能到10万？ 思考一个问题：润峯云上府所在区域，未来二手房正常流通的市场情况下，估值能到多少？ 淘哥对于物业价值的判断，基于一个估值原点体系，即—— 第一步：找到城市价值最高、房价最高、规划最好、最为龙头的区域，这里作为估值体系的原点。 第二步：其它区域，根据和原点的空间距离、资源差异、规划差异等，就能大概判断一个片区的估值和潜力。 比如说，如果以南山半岛为界划分东西，当前，深圳物业价值最高的地方，毋庸置疑是深圳湾为龙头的东部海岸，主要是从太子湾，海上世界、东角头、深圳湾、红树湾到福田红树林这一条海岸线。 这里聚集了深圳湾1号、新玺、半岛城邦、悦府等众多顶豪，房价连年攀升，如今天花板突破了30万+/平。 以这个东部海岸为原点，深圳的房价体系，大致呈现如下： 原点：深圳湾，20-30万/平 第一辐射圈：前海-宝中、科技园、福田CBD等，10-20万/平 第二辐射圈：碧海、西乡、西丽，红山、北站、罗湖、坂田等，8-12万/平 第三辐射圈：福永、沙井、光明、观澜、大运等，6-8万/平 第四辐射圈：宝荷、双龙、坪山等，4-6万/平 可以发现，深圳各个区域的房价水平，随着距离估值原点空间距离的增加而递减，当然，受地铁、规划、生态资源等因素影响，个别区域的价值会有波动，但整体来看，深圳的房价体系大致符合此规律。 不过，深圳房产的魅力在于，城市发展不是一成不变的，深圳的估值原点也不是一成不变的。 随着东部海岸开发空间饱和，政策和财力向大前海所在的西部海岸倾斜，前海湾变成和深圳湾双足鼎立的新龙头，成为深圳物业估值的新原点，是不可扭转的城市发展大势。 深圳物业估值原点示意 而在前海湾看齐深圳湾，物业价值向20-30万攀升的过程中，深圳现有的房价体系也会随着估值原点的变化而变化。 当前海湾和深圳湾共同成为深圳物业估值的原点，价值估值变化最大的地方，就是目前离深圳湾距离较远，但未来离前海湾非常近的宝安。 尤其是大空港、会展新城、海上田园等区域，这里的物业从第二、第三辐射圈，晋升为第一、第二辐射圈，价值会有质的跃升。 而润峯云上府所在的福永，从与估值原点的距离来看，长期来看，未来对标的应该是目前的龙华红山-北站，另外，按道理，也应该超过沙井（因为沙井距离新的估值原点更远） 目前，龙华红山优质物业价格已超过10万，沙井优质物业此前成交、挂牌也在7-8万。因此，从长期大趋势分析，福永优质物业到10万+是完全可能的。 福永和北站-红山离估值原点距离示意 03. 超千亿高新产业集群 五维交通+世界级休闲配套 福永不止物业估值有想象空间，更有真实的价值支撑。 未来30年，深圳发展的重点非常明确，就是扩容了8倍、把整个深圳西海岸纳入的大前海，根据规划要求，未来前海将发生三大升级： 1、会有众多科研平台、机构落地，全球的高精尖技术人才、教授、领军人物等都会聚集于此。 2、前海瞄准高端服务业，和科技智造一起成为国家崛起的基石，而且前海还将变成深港开展深度合作的承载地，越来越多的香港企业、人才都会蜂拥而至。 3、前海在营商环境、市场体制等方面要构建新的模式和体系，以达到类似香港的城市职能，将成为全球资源、资本的流通、聚集地，成为中国的“曼哈顿”。 可以说，大前海是深圳发展最重要的核心引擎，是深圳建设社会主义先行示范区、蜕变成国际大都市的重要战略承载地，众多优质资源都会向此漫灌，区域价值会再次迎来质的飞跃，看齐深圳湾。 而润峯云上府所在的福永，作为大前海的重要组成部分，不仅会受到大前海腾飞的辐射利好，还将是大前海增量空间的重要承载地。 前海为什么要扩容？关键因素在于前海核心区开发用地少、产业空间不足、资源聚集度有限，无法承载过多的战略使命。 所以扩容之后，原前海-宝中-大铲湾连成一片的核心区，因为空间制约，主要负责提质发展，虽然依然有很大的价值提升空间，但需要一定的时间。 而福永、沙井、西乡等中外围区域，是深圳主要的增量空间，城市面貌、产业、交通、市政配套等，会在短时间内迎来翻天覆地的变化，价值提升速度很快，就像过去10年的前海-宝中一样。 事实亦是如此，目前仅润峯云上府所在区域，就汇聚了大族全球激光智能制造产业基地、环立新湖产业基地、平安高科技城三大产业高地。 它们聚力发展机械、汽车、电子、航空、军工、电子元器件、智能装备、智能终端、人工智能等高端产业，将形成超千亿国模的产业集群，引流众多企业、人才资源，为福永的价值跃升提供坚实基石。 环立新湖产业基地 产业之外，润峯云上府所在区域，还能享受大前海提供的一流城市配套。 比如包含宝安机场、轨道、城际、码头等在内的五维立体交通，让福永不仅能内联深圳各区，还能外达湾区各城、对接世界。 五维交通示意图 再比如大前海高标准建设的深圳冰雪文旅城（建设中）、欢乐港湾、海洋博物馆、歌剧院、华润沙井金蚝小镇（规划中）等，让福永可以便捷享受世界级的休闲设施，拥有国际范的生活水准。 总之，在前海扩容辐射利好、超千亿高新产业集群起飞、城市配套大幅提质焕新之下，润峯云上府拥有非常明确的现实价值支撑。 04. 金地+华润联手 近双地铁、一街之隔就是学校 首付万起就能买3房 回归润峯云上府本身，也有很多优势。 1、近双地铁，通勤效率高。 润峯云上府同时邻近11号线桥头站+12号线（在建）桥头西站。 目前从桥头站出发，10站之内，直达前海湾、南山、后海、红树湾、福田CBD，通勤效率很高。 12号线是贯穿西部的南北向黄金轴线，预计今年就能开通，拥有18个换乘站，可换乘1、2、5、9、11等10几条地铁，届时，从桥头西站出发，可便捷到达全城。 2、配套丰富，宜居性高。 润峯云上府自带9班幼儿园，一街之隔就是深圳第十六高级中学（在建），约1公里范围内还有桥头学校、福永中学等多所中小学。 项目示意图 此外，项目周边还有福海文体中心（在建）、福海足球体育公园（在建）、立新湖公园、海洋新城红树林休闲区（规划中）等优质市政设施，能提供多重休闲场景，非常宜居。 福海文体中心效果图 3、名企联手，刚需价格、上佳品质。 润峯云上府由金地+华润共同操刀，虽然是限价盘，但依然延续了双名企一贯的高水准，细节之处匠心毕现。 项目效果示意图 比如项目利用地形的高低差，打造了一个立体园林景观，并设计了儿童主题乐园、架空泛会所、邻里中心等多重空间，满足不同年龄段对社区空间的需求。 而且，项目物业引入的是中国物业服务百强企业华润万象生活，能最大程度保证业主生活品质。 项目公共空间示意图 4、约98平做3房，首付万起。 润峯云上府推售住宅为建面约98平的3房2厅2卫、建面约平的4房2厅2卫，户型整体方正实用、动静分区合理，将金地、华润的精工品质展现无疑。 以建面约98平户型为例，三开间朝南+全明竖厅+客餐厨一体化的设计，让空间更加通透、开阔，大幅提升了居住舒适度。 加上动静分区合理、空间利用率高，此户型也可以满足三代同堂的置业需求，是可以一步到位的选择。 而且按精装均价不到5万/平来计算，约98平的3房，最低首付万就能上车，门槛非常友好。 建面约平产品，则是华润的王牌户型，4个卧室全部朝南，横厅面宽达到了约12米，主卧套房还有定制衣帽间，整体空间非常阔绰。 建面约平产品，则是华润的王牌户型，4个卧室全部朝南，横厅面宽达到了约12米，主卧套房还有定制衣帽间，整体空间非常阔绰。 淘哥提醒，润峯云上府综合素质是深圳西部刚需盘的第一梯队，入市肯定会非常抢手，建议今年各位朋友一定要保持密切
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