上周，业内朋友圈被开盘60亿的海报刷屏，无人不知，无人不晓，这是圆明天颂尘埃落定，给北京楼市创造的一个奇迹。

很有意思的是，面对60亿这个数字，不管业内业外，了解的还是不了解的，都会不约而同的有几种反应或者感慨，代表了市场的普遍看法，背后延伸的逻辑细嚼起来颇有一些启示。

“开盘60亿，说明市场不差啊！”

当下冰冷的市场，犹如突然降温至零度的天气，没有一个楼盘敢说体会不到寒意。

这种情形之下，海淀突然冒出一个开盘60亿，总价万+的豪宅一把清，不禁让人有点恍惚：这到底是旺季，还是淡季？时空周期貌似有点错乱。

有人说，看来市场没那么差呀！但看看自己，再看看别人，为何冰火两重天？

其实这就是我们应看到的事实：北京楼市在分化！这种愈加明显的分化趋势，对买房人置业和判断房产价值极有参考意义。

如果你足够细心，就会发现，今年上半年北京二手房的一波涨幅，在不同区域相差很大：有的窜得很猛，一跃30到40%；有的房价纹丝不动，惊不起一丝波澜；有的很不识相，不涨反跌。这一上一下，检验出房产价值的分化，进而洞察出区域价值的分化。

这些信号变相告诉购房者：以后房子不能乱买了，即便房住不炒，若干年后，不同区域的房子会带来家庭财富的巨大差距。找准区域，买对位置，是置业过程中，最考验眼光和智慧的一点。

圆明天颂开盘60亿的业绩，说明买房人的眼睛是雪亮的，项目所拥有的板块和区位价值，得到了市场共识：这是自万柳书院以来，近7年海淀涌现出来的最好地块，机会稍纵即逝。

从人文维度看，圆明天颂紧邻西山，前有清河，西有昆玉河，山环水抱之中又拥有圆明园、颐和园的皇家气韵，与三山五园相融相生，历史底蕴深厚，为项目带来可护佑、可传袭的城市文脉。

从产业维度看，圆明天颂靠近中关村科学城核心地区，是海淀最有全球影响力的的科技创新中心。项目北侧是上地信息产业基地，世界闻名的中关村软件园汇集了最具影响力的科技、互联网企业，是贡献经济产值和人才浓度全国最高的地带。

从资源维度看，这里又是优质城市配套的丰盛之地。百年名校云集，清华、北大近在咫尺，还有上地实验小学、清华附中上地小学、中学圆明园学校等优越教育资源；此外项目周边高端商圈配套齐全，举步可达，且自身配建有商业和酒店，一站式都市生活圈尽享繁华。

如今的海淀是北京GDP连年占位第一大区，科创产业鼎盛之极，同时也是北京二手房易涨难跌的片区，在分化大势之下，占据优质区域的顶端。在同等投入下，获得置业受益最多的区域，而圆明天颂又在此区域占据最优地段。

试问：条件如此硬核，市场好坏，与它何干？

“开盘60亿，这时候真心不容易！”

不过，还是要说一个“但是”，圆明天颂卖得好可以预想到，但是在近期市场波动加剧，观望情绪浓重，金融政策收紧，以及区域新房供应突然放大的前提下，能干净利索的一把罄，还是真心不容易做到。

还记得今年8月份，『地产营销人』与业内几位大咖在圆明园的福海泛舟论道的场景，当时市场余温尚在，楼市乐观情绪弥漫，抽丝剥茧之下，圆明天颂的价值层层揭开，轻松笑谈之间，销售前景似乎毫无悬念。

但之后的行情走势急转直下，先是北京调控政策补强，再是房贷收紧，二手房成交遇阻，然后房产税重磅消息落下。短短两月之内，住宅成交量大幅回落，市场提前入冬，以至十一国庆后，陷入盘盘自危的境况，不少前期普遍看好的项目，都遇到了开盘的滑铁卢。

反观圆明天颂，在市场最艰难之时，众望所归，全盘一刻钟售罄，不仅给低迷的行业注入一针强心剂，带来一份信心和希望，更说明项目前期工作准备的充分、扎实、细密。只有高度敬畏市场，把该做应做的每一件事情做好，才能迎来这样的胜果。

显然，这其中不光有营销环节的组织得当，项目的精准定位和出色品质，也为一鸣惊人的开盘打下坚实基础。

效果图

关于定位，值得多说两句。能看得出来，圆明天颂从一开始就没有过多考虑所谓的安全性，项目主力户型聚焦在-㎡面积段，并未混合略低总价的小户型。从开发者海开地产的角度，用1.1的容积率，做最舒适的大平层产品，用极致品质塑造纯质高端圈层，是不负土地价值，敢于接受历史考验的胆识选择，也是获得成功的第一性原理。

建面约㎡五室四卫两厅户型

弱水三千只取一瓢，不一味迎合市场，不设定跨度过大的面积段，不为自己留后路，尊重土地价值，契合区域的发展规律，用不留遗憾的经典作品，理想化的诉诸于品质，恰恰是这样的心态和决心，造就了项目的稀缺性和纯粹性，显示出绝对的差异化特质，从而感动了客户，也赢得了市场。

“开盘60亿，还是海淀客户最有钱！”

一些业内同仁看到圆明天颂60亿业绩后，在朋友圈感慨：还是海淀客户最有钱！

但据『地产营销人』所知，虽然海淀客户是主力，但成交比例中，来自东部朝阳的客户也有不少。

海淀客户是有实力，但背后应看到的事实是：北京改善市场有巨大潜力。

从这些年楼市统计可以窥见，北京二手房每年的成交量是新房的4-5倍，这座超一线城市早已进入改善升级的大时代。希望通过置换升级改善居住品质的客户大有人在，只不过多数都在潜浮，并没有露出水面，其核心原因在于，缺乏好的项目激发出购房欲望。

好的项目不仅仅具备稀缺的地段，更重要的是要有符合预期的产品品质，而这一点恰恰成为当下最突出的短板和痛点。在集中供地大潮之下，价格压顶导致的开发利润收窄，让减配一时成风，开发商口称无奈，消费者不为所动，只能持币观望。

在这种不言自明的潜规则之下，圆明天颂似乎是一个例外，该项目均价11.5万/㎡，明显低于应有的市场价值，开发空间同样捉襟见肘，但海开地产却抱有一种非常朴实和执着的开发观：没有过度的渲染，而是用实实在在的投入去累加品质，在建筑创新、园林传承、精装配置上注入匠心，超出了市场的期待。

为了实现项目的精神气质与圆明园一脉相承，建筑设计以宋徽宗的《瑞鹤图》为设计灵感，创造性的打造“悬浮屋顶”，通过三举折坡顶的规制，让建筑与周边人文环境完美融合，并以极致窗墙比呈现宽幕效果，在大气庄严的全新建筑美学中实现了创新和突破。

园林景观上，圆明天颂回归纯粹礼制御园格局，将皇家礼序融入其中。在设计上用直线元素突出纵向序列感，融合落瀑九天之灵感，打造“一脉水源、一庭聚合、十二园锦绣、二十四方雅境”，把四季美好驻留在隽丽风景之中。

针对时代潮流和高端人群对健康生活的追求，圆明天颂参考国内外高标准的健康建筑认证体系，通过引入毛细管网、同层排水、无感新风、地源热泵等健康科技，对已有的在阳光、温度、水、声音、湿度、空气六大方面成熟科技系统之上进行重点升级换代，形成“S-O-N-G”生命之颂康居系统，全方位护佑业主的健康生活。

在户型空间设计上，项目深谙客群对奢阔尺度的需求，打造市场上绝无仅有的“宽境美宅”，以“奢华·新东方”为设计理念，汇聚大面宽、多场景客厅、超大宽幕视野、全通透主卧套房，以及中西社交餐厨等美学空间，并甄选一线精装品牌，使用伊朗进口蓝眼睛石材，全德国进口柏丽橱柜等，呈现当代藏品级的传世大宅。

所以，不要说海淀客户多么有钱，在北京但凡东西海+朝阳，卖掉一两套房，腾出资格购入万+的客群基数众多，但关键是，有没有值得他们去付出行动、坚定置换的好房子。

拿出诚意，担负责任，使出拙力，极尽品质，热销不请自来，即便周期波动，又拿它奈何。

所以，圆明天颂是当下市场的一面镜子。60亿是表相，看懂背后的真相，才能平复心境，收获启发。